Руководители «Корпорации развития Калининградской области» рассказали RUGRAD.EU о том, зачем ликвидировать рыбный порт, как запустить морскую линию в Россию со ставкой в два раза ниже, чем на фуры, и почему от продажи светлогорской земли кадастровой стоимостью почти 13 млрд руб. едва ли удастся выручить хотя бы десятую часть этой суммы.
Вадим Хлебников: Давно ходили слухи о большом массиве земли под Светлогорском, которая перешла областному правительству вместе с акциями ОАО «Светлогорский». Недавно врио губернатора Антон Алиханов сказал, что там более 600 га, которые находятся в казне, и ее кадастровая стоимость составляет 12 млрд руб. Также он сказал, что корпорация занимается «упаковкой». Что это означает?
Владимир Зарудный, генеральный директор корпорации: Есть два участка. Кадастровая стоимость одного из их (580 га) составляет 12,4 млрд руб. И еще одного — 400 млн руб. Это очень интересные земли ОАО «Светлогорский», но сильно переоцененные специально, чтобы они не вошли в экономический оборот. Когда-то эта земля принадлежала одной из структур «Оборонсервиса», а до этого — Военхозу, и обеспечивала потребности Балтфлота в продовольствии.
Что такое «упаковка»? Мы не хотим какие-то 10-соточные варианты под индивидуальные домики в розницу распродать.Когда [бывший начальник департамента имущественных отношений Министерства обороны России] Евгения Васильева начала проводить свою реформу с неминуемой эффективностью, все это обанкротилось и земли захотели каким-то образом вывести. Но высокая кадастровая стоимость не позволила это сделать. То, что раньше было хорошо и не позволило распилить землю, сейчас плохо. Потому что любой проект использования земель сельхозназначения, оцененных в такие безумные деньги, натыкается на отсутствие инвестора.
Что такое «упаковка»? Мы не хотим какие-то 10-соточные варианты под индивидуальные домики в розницу распродать. Мы планируем сделать важный социально и экономически проект. Сегодня мы готовим концептуальные решения. По нашему предложению есть несколько направлений. Первое — «Агропарк». Мы хотим сохранить аграрную направленность хотя бы одного из проектов, которые будут реализованы на данной территории. Это будет или «Прусская деревня», или какие-то варианты, связанные с экологически чистым питанием, сельским туризмом, с зоопарком сельхозживотных.
Второй проект — это гольф-клуб на 112 га с пятизвездочным отелем а-ля Миколайки с 18 лунками, который должен стать притягательным с точки зрения премиального сегмента туристов. Премиальный и обычный турист — это разные клиенты, разные блюда и другие вина. Предполагается, что в данном отеле смогут оказываться услуги термальных бань, к примеру, и проводиться какие-то туры гольф-игр из мировой сетки.
Также предлагаем выделить землю на реализацию нашего нового проекта — Rebates — появление на территории Калининградской области постоянно действующей киноиндустрии. В связи резким ростом качества сериалов, люди смотрят их каждый день и существует потребность снимать их non-stop. Если у нас появится киностудия или кинокластер, то это будет очень в русле развития креативного бизнеса. В ходе нашего выезда в Сочи с врио губернатора мы как раз будем продвигать нашу услугу Rebates — субсидию, которая дается за съемку фильма на территории области. Часть прямых затрат на съемки берут на себя многие штаты в США, европейские государства, та же Венгрия. Появляется такая возможность и в России.
Олег Скворцов, заместитель гендиректора корпорации: В Москве и Подмосковье есть съемочные павильоны. Стоимость их аренды астрономическая. Почему начали уезжать в регионы, в том числе и Калининградскую область? Во-первых, это природа, здесь она шикарная. Во-вторых, стоимость съемочного дня на 60–70 % ниже, чем в Москве. Построить павильон, оснастить его оборудованием и сделать его стоимость в два раза ниже, чем в Москве, и киношники будут выстраиваться в очередь, чтобы здесь снимать фильмы.
В.Х.: Но на «рибейты» у нас на весь год заложено всего 20 млн руб. в бюджете...
О.С.: Да. На этот год.
В.З.: Мы не планируем строить инфраструктуру. Мы предоставляем место, где построить.
Мы сейчас внутри правительства участвуем в бурных дебатах.Таких мест, где 600 гектаров в рекреационной зоне, в России практически нет. Было бы уныло наблюдать очередные спальные районы в таком замечательном месте.
У нас нет денег, чтобы строить самим. Мы планируем предоставлять землю через инвестсовет для застройки.
Но я хотел бы вернуться к безумнейшей кадастровой стоимости этой земли. Мы сейчас внутри правительства участвуем в бурных дебатах. Мы предлагаем освободить «Корпорацию развития области» от налога на землю и вытащить её из казны, с тем чтобы иметь возможность вовлечь эту землю в экономический оборот. Если корпорация развития будет освобождена от земельного налога на этот участок, это даст возможность передержки актива с передачей его в оборот. Вторая позиция — у [главы агентства по имуществу] Натальи Кузнецовой: зачем идти таким путем, если мы можем просто изменить кадастровую стоимость земельного участка. Но это путь бесконечно долгий. Мы уйдем на 2–3 года в суды, и перспектива всего этого туманна. Хотя и это возможно
Заместитель гендиректора "Корпорации развития области" Олег Скворцов
В.Х.: Вы утрируете. Кадастровую стоимость в суде можно поменять за несколько месяцев.
О.С.: А зачем менять кадастровую стоимость земли, чтобы она ушла потом под распил?
В.Х: Зачем тогда передавать землю из казны, которая не платит налог в корпорацию, которая должна платить налог?
О.С.: Казна ничего не может сделать с этой землей. Кто будет заниматься этой землей?
В.Х.: С игорной зоной же решили вопрос без передачи корпорации...
О.С.: А там кадастровая стоимость земли была 12 млрд руб.?
В.Х.: А в чем проблема переоценить актив в казне? Мы все отлично помним, как передали землю под «Рыбной деревней» «Корпорации развития туризма», а потом абсолютно непублично, через подпись вице-премьера Александра Рольбинова была одобрена сделка по заключению контракта на не вполне понятных условиях с родственницей главы Янтарного Алексея Заливатского. Иначе говоря, судьба земли сложилась не совсем понятно.
В.З.: Корпорация — это исполнительная платформа правительства. Если на инвестсовете принимается решение о размежевании какого-то куска и предоставлении его в аренду или в собственность инвестору, тогда корпорация это просто все осуществляет. Нам это позволяет управлять типом застройки. Мы хотим, чтобы здесь появились и агропарк, и гольф-поле с отелем, и киностудия. Или иные направления, на усмотрение правительства
О.С.: Мы сейчас проводим переговоры с инвесторами, а в России сейчас эта тема на самом деле очень интересна. У нас всего два настоящих гольф-поля на всей территории России. То же самое касается агропарка и киностудии.
В.Х.: Сколько на самом деле стоит эта земля?
В.З.: Я не готов сказать и гадать не хочу, но мне кажется, что она переоценена раз в 10 точно.
В.Х.: Изначально была анонсирована «большая» программа приватизации. Вместо нее нам показали несколько полуразрушенных зданий военных городков, разбросанных по территории области. Масштабность была утрачена. Тогда нам сказали, что есть «Региональная энергетическая компания». Оказалось, что и она скорее требует денег, чем может принести от продажи. Тогда врио губернатора сказал, что есть еще земля в Светлогорске на 12 млрд руб. под приватизацию. Теперь выясняется, что земля эта сильно переоценена. Более того, попытка продать ее по максимальной стоимости прямо противоречит планам корпорации по концептуальному развитию территории.
В.З.: Мы несколько изменили идеологию. Раньше мы искали инвесторов — абстрактное лицо, которое что-то может делать. Теперь же мы продвигаем проекты, в которых заинтересована область, например, каботажные перевозки. К нам прилетал коммерческий директор порта Бронка из Санкт-Петербурга. В этом же ряду — лоукост-авиаперевозчик. Все это непростые и дискуссионные проекты. Если бы их было просто реализовать, это бы уже было сделано. Многое нам самим непонятно, но мы в тесном контакте с предпринимателями подбираем решения стратегических проблем.
В.Х.: Если все пойдет по-вашему, казна передаст вам землю и вы запустите под Светлогорском три своих концептуальных проекта, то сколько денег вы сможете обеспечить в бюджет или в вашей концепции об этом речи не идет?
В.З.: Сейчас нужно концептуально понять экономический эффект и бюджет этих проектов. Какой привлекается турист и какая создается отрасль. Деньги искать легче, чем инвесторов. А окрашенные деньги... Нам не нужен в этой зоне алюминиевый завод. Нам не нужен там ремонтный вертолетный завод. Мы хотим сохранить рекреационную направленность этой территории. Поэтому мы рисуем картинку, привлекательную для инвестора, заручаемся поддержкой губернатора и правительства в том, что когда мы найдем такого инвестора, мы сможем выполнить свои обязательства: предоставить ему кусок земли с целевым назначением.
В.Х.: Разовая масштабная плата за землю будет существовать или это предоставление земли в обмен на реализацию концептуального проекта?
В.З.: Я за второй вариант. У нас внутри идут споры. Монетаристы говорят: «Нам надо обналичить этот актив, реализовать на торгах и пополнить бюджет». И они по-своему правы.
О.С.: У нас даже по промышленной зоне «Черняховск» четкие условия. На период строительства и присоединения инвестор освобождается от арендной платы, для того чтобы он смог спокойно работать. Речь идет о развитии. В Светлогорске есть немало мест, где можно понатыкать домиков.
В.Х.: А в «Светлогорском» что-нибудь есть из инфраструктуры?
В.З.: Там все есть. Электроподстанция и газ.
В.Х.: Как обстоят дела с реализацией проекта второй очереди «Рыбной деревни»?
В.З.: По данным «Корпорации развития туризма», которая сейчас находится в процессе присоединения к нам, сейчас там идут подготовительные работы и инженерные изыскания. Первым этапом инвестором будет выполнено проектирование и строительство набережной. Окончание работ по благоустройству запланировано до начала ЧМ-2018. После проведения чемпионата на площадке планируется возведение многофункционального комплекса общей площадью не менее 34 тыс. кв. м, включающего гостиницу и иные объекты общественно-делового назначения. Срок реализации проекта — 5 лет.
В.Х.: То есть ничего не поменялось: до ЧМ-2018 песком засыплют набережную, чтоб совсем страшно не выглядело, а потом начнут что-то строить?
О.С.: Этот проект не привязан к ЧМ-2018. Инвестиционная фаза запланирована после чемпионата.
В.Х.: Инвестор остается тот же, с ним заключено соглашение, и никаких изменений нет?
О.С.: Мы полагаем, что так. Но у нас пока есть пробелы. Проект по «Рыбной деревне» переходит к нам по наследству.
В.З.: Окончательное объединение корпораций произойдет только в марте. Но вводных по смене инвестора у нас сейчас нет.
В.Х.: Еще один проблемный объект корпорации туризма — по комплексу на реке Тростянка. Что с ним происходит?
В.З.: Опять же, по данным «Корпорации развития туризма», данный проект приостановлен. Причин тому несколько, но одна из самых главных — это отсутствие финансирования. Проект реализовывался дочерней структурой корпорации развития туризма. В организации возникла сложная финансовая ситуация со значительным объемом кредиторской задолженности. Вместе с этим сейчас ведутся переговоры с потенциальным инвестором о приобретении проекта с обязательствами его достройки.
В.Х.: Как так получилось, что при Цуканове приоритетным была промплощадка в «Храброво», а при Алиханове — в Черняховске? Как дела с Kronospan и Arc?
В.З.: Оба технопарка являются приоритетом в развитии. Нет никакого противопоставления. Сети проектируются по обеим площадкам. 270 га в Храброво расположены близко к аэропорту и Калининграду, что открывает перспективы комплектации проектов в этой зоне квалифицированным персоналом. Есть газ и электроподстанция.
Что касается Черняховска, то 34 МВт установленной мощности через год и две железнодорожные колеи, близость федеральной трассы, реализуемость наличия километровых зон, что позволяет строить предприятия любой направленности. Но здесь, конечно, более greenfield в смысле социалки. Если ты захочешь хорошие кадры, то тебе придется заниматься их социально-бытовым обустройством.
В.Х.: Кто заплатит за электроподстанцию?
В.З.: «Янтарьэнерго» за счет инвестпрограммы «Россетей». 600 млн руб. на наш объект. Живые люди с живыми деньгами заходят к нам. Мы ведем переговоры. Озвучивать всех не буду. Но все ждут появления электричества на площадке.
В.Х.: Были еще какие-то проблемы с электричеством в «Храброво»...
В.З.: Это устаревшая информация. Сейчас утрясаются проблемы с тем, кто будет заказчик-застройщик и там будет 39 МВт.
Что касается Kronospan, то у них среди ряда требований по обустройству площадки, было требование о том, что они должны стать крупнейшим арендатором лесов в Калининградской области, чтобы обеспечивать себя собственным сырьем.
Было требование о том, что Kronospan должны стать крупнейшим арендатором лесов в Калининградской области.Мы не можем принять такой посыл, поскольку одна из изюминок нашей экономики — это туризм и экологически чистая среда обитания. Мы не хотим, чтобы некая коммерческая структура выпилила все леса, потому что им нужна стружка. Ради бога — работайте на привозном сырье. В середине марта они выходят на инвестсовет.
О.С.: Мы для них рассчитали все таможенные платежи по вывозу сырья и «кругляка» из большой России. Корпорация свою функцию выполнила.
Они готовы брать сырье из основной России и отправлять продукцию на российский и европейский рынок. У них есть компания-сателлит в Польше, которая готова принимать полуфабрикаты.По Arc заключен инвестиционный контракт. Есть обязательства области, есть обязательства корпорации и Arc. Сейчас по Черняховскому индустриальному парку идет активная работа в областном правительстве. Создана рабочая группа по подготовке инфраструктуры. Раз в неделю мы собираемся и просматриваем, что сделано. Сегодня запроектированы дороги, мощности по газу и электричеству. Есть понимание, где будут очистные и внутренние сети. Мы можем предлагать инвесторам садиться вместе за проект и непосредственно участвовать в этой работе.
В.Х.: То есть Arc ждет?
О.С.: Arc находится на этапе перед заключением договора аренды земельного участка. Сейчас мы создаем управляющую компанию корпорации развития области. Ей будет передаваться земельный участок в аренду, а затем земля будет передаваться в субаренду инвестору. Земля будет в аренде на три года с последующим выкупом.
В.Х.: Формат бесплатной передачи не рассматривается?
О.С.: Однозначно нет. Вкладываются средства областного бюджета.
В.Х.: Недавно была разработана региональная нормативная база по специнвестконтракту (СПИК). Под кого она делается?
В.З.: Не могу сказать, что она делается под кого-то конкретно. Это новый механизм, который обкатывается на федеральном уровне и который мы хотим попробовать здесь. Это специальный инвестиционный контракт, который закрепляет обязательства государства и инвестора. Он должен дать инвестору уверенность в сохранении условий инвестирования в течении 10 лет.
О.С.: Это довольно гибкий механизм. Есть определенные отличия от частно-государственного партнерства. СПИК затачивается под каждого конкретного инвестора, и при его заключении рассматриваются те или иные конкретные льготы.
В.Х.: В России успешного опыта реализации СПИКа пока нет?
О.С.: Пока нет. Merсedes сейчас подписывает специнвестконтракт в Московской области, но пока не зашел. Жалко, что мы не узнаем условия, которые предложила Москва. Условия СПИКа являются конфиденциальными.
В.Х.: Сколько вам нужно денег на работу непосредственно корпорации?
В.З.: Мы получили задачу выйти на самоокупаемость.
Из работы нашей комиссии по земле следует, что больше 40 тыс. га земель сельхозназначения находятся в государственной неразграниченной собственности. У муниципалитетов нет средств на межевание. Земли зарастают, потому что их нельзя ввести в оборот из-за того, что не размежеваны. Получается замкнутый круг. Мы хотим получить лицензию на кадастровые работы и оказывать услуги муниципалитетам по договорной цене. Для муниципалитетов это будут более благоприятные условия, чем на свободном рынке. Для нас это возможность вовлечь земли в оборот и пополнить бюджет.
Также мы можем брать на себя работы для инвесторов по формированию земельных участков, получения технических условий и получения доверенности на согласование проекта во всех курирующих министерствах. То есть работать агентом, который ведет конкретного инвестора.
Мы получаем доходы от сдачи в аренду помещений на Сержантской, за счет чего окупаем аренду этого офиса, где сейчас находимся. Пока не решена судьба здания на Сержантской. Есть много вариантов. Можно поменяться этим активом на иные активы, в частности, на те же корты около Театра эстрады в Светлогорске. Пока этот вопрос увяз в согласовании стоимости одного и другого объекта.
360 млн руб. для обустройства IT-кластера в указанном здании — это на сегодняшний день неподъемный и неоправданный бюджет. Это может быть или апарт-отель или ресторанный комплекс. Пока мы этот вопрос отложили.
Основная же наша деятельность — оказание услуг управляющей компании в технопарках, где мы будем оказывать услуги по содержанию энергетической инфраструктуры, уборке территории, вывозу мусора, охране и по арендным отношениям первые три года.
Директор корпорации Владимир Зарудный (в центре), заместители директора Олег Скворцов и Наталья Масянова
В.Х.: У вас есть два интересных проекта — каботажные морские перевозки и региональный перевозчик. Как вы к ним пришли?
В.З.: Мы увидели несколько положительных практик. Первая — это «КД авиа». Я сейчас не говорю о судьбе компании, а о том, что для инвестиций в область и популяризации региона «КД авиа» сделала больше, чем все региональные правительства и губернаторы вместе взятые. Возможность простого перемещения пассажиров между странами Европы, Калининградом и Россией — это главное, что власть может сделать. Возможность прилететь сюда из Берлина, отработать день и улететь обратно — это и есть инвестиционная привлекательность.
Как этот механизм реализовывать? Мы считаем, что формат «КД авиа» был неоптимальным, и 19 среднемагистральных самолетов не могли в полной мере отвечать экономному производству. Появление 3–4 ближнемагистральных самолетов, которые, как челноки, летали бы по ближайшим городам-миллионникам — Минск, Рига, Берлин, Варшава и Прага. Охват этих туристически интересных для российского путешественника зон мог бы помочь расфасовать дальнемагистральный трафик на Калининград в ближний международный. На этой добавленной стоимости мы бы могли существовать. Создается частно-государственное партнерство. Это позволит корпорации определять тарифную политику на авиабилеты. Например, регулировать въездной и выездной туризм. Скажем, въезд — 1 евро, выезд — 100 евро. Или, например, электронный проездной билет. Человек выкупает время пользования авиакомпанией и получает «шведский стол» по перелетам в течение всего года. Это то, что сейчас прорабатывает Ryanair. Это сделало бы качество жизни в Калининградской области устойчиво более привлекательным, чем в других регионах России. Это монетизация нашей географии.
В.Х: Запуск такого бизнеса потребует довольно больших денег. Откуда их взять?
В.З.: Это частный капитал должен сделать. Бюджетное финансирование не предполагается.
В.Х.: Может быть, без бюджетных средств такой проект не реализуем?
В.З.: У нас нет средств в бюджете в таком объеме.
Вторая идея. Это каботажные перевозки. У нас нарушается конституционный принцип о свободном перемещении грузов внутри страны. Мы должны констатировать, что свободного перемещения грузов внутри России между Калининградской областью и остальной территорией РФ нет. Это ущемляет наши права и приводит к искажению рыночной ситуации. Машины у нас стоят несколько суток на границе. Или возьмем случай привоза продуктов и материалов из РФ. Почему они-то должны проходить таможенные процедуры?! Поток из России выше на треть потока в Россию.
Если мы запустим фидерные контейнеровозы до 400 TEU на Усть-Лугу или порт Бронка (Санкт-Петербург) и распространим субсидирование, которое сейчас получает РЖД, еще и на водный канал доставки, то это позволит секьюритизировать трафик из/в Калининградскую области и не зависеть от внешней политики. Во-вторых, это позволит привлечь средства на новый альтернативный способ доставки грузов. Что довольно сложно, с учетом консервативности бизнеса. Это потребует огромной работы. Мы и не говорим, что это будет легко.
В.Х.: А как это стыкуется с планами по трем паромам за 14 млрд руб., которые, обещают, скоро должны начать строить.
В.З.: Это параллельно. С железной дорогой работает крупный бизнес, а средний и малый, на котором и держится вся экономика, не получает никаких субсидий за свою территориальную изолированность. Потому что средство доставки для них — это фура.
Мы считаем что линия будет работать и станет привлекательной при 18–20 тыс. руб. за загрузку контейнера в одну сторону.
В.Х.: 40 тыс. руб. на круг при ставке в 90 тыс. руб. за фуру — это очень привлекательно.
В.З.: Конечно, все будут пытаться максимизировать. Но нам нужно давать пониженный тариф, чтобы убирать товары с нашего рынка. Появится такой механизм. Меня, конечно, критикуют, говоря: «А кто будет принимать решения?»
В.Х.: Есть ли инвестор в этот проект?
В.З.: Обсуждаем. Есть порт Бронка, который планировал обернуть 900 тыс. контейнеров, а обернул 35 тыс., не получив таможенные льготы. Технически они заинтересованы в проекте, но многое зависит от возможности привлечения федеральных субсидий.
У нас есть еще один проект. Аналог HafenCity в Гамбурге. Это порт, который умер в Гамбурге когда-то из-за того, что грузы стали возить не сухогрузами, а контейнеровозами. Тогда был построен целый квартал города с оперным театром и отелями, что является сегодня образцом градостроительной политики. У нас в кризисе рыбный порт. Что с ним делать — трудно понять. Он неэффективен из-за изменившихся условий (менеджмент здесь ни при чем, он один из самых сильных в регионе). Нефть ушла на собственные терминалы вне области. Рыбы завозится мало, потому что емкости рынка нет.
Конечно, это федеральная собственность, которая сейчас у Росрыболовства. Здесь можно было бы сделать хороший экспоцентр, отельную зону. Раз на 18-й причал становится «Крузенштерн», значит, и яхта любой размерности встанет. Сейчас город развивается в сторону Чкаловска и Гурьевска, а самая интересная часть заперта наличием портов.
Мурманский рыбный порт был приватизирован. Передан на уровень субъекта, затем преобразован в акционерное общество, а потом приватизирован. Правда, он сохранил свой профиль. Но у нас есть Калининградский морской торговый порт и Балтийский контейнерный терминал.
Вторая альтернативная идея — технопарк в центре города. Есть энергетика и промзона. Там можно было бы развернуть какие-то несложные сборочные производства.
Как корпорация мы набрасываем идеи и ищем людей, которым это может быть интересно. Это и есть наша основная задача. Мы не правительство и не живем в рутине исполнения поручений. Процесс нам не очень интересен, он съедает ресурс. Нам интересен результат.
Источник: RUGRAD.EU